Idag har GP ett söndagsreportage om stadsutvecklingen fram till Göteborg 2021 och där Yimbys Johannes Hulter bland annat lyfter behovet av en gammadags stadsplan med kvarter. Samtidigt skriver jag på GP debatt under rubriken "Jubileumsparken riskerar att bli en gökunge" om vad som behövs för en hållbar stadsutveckling i Frihamnen. Här följer en text med samma innehåll men som är lite mer utvecklande och som är illustrerad med bilder.
Till Göteborgs 400-årsfirande år 2021 har Göteborg & Co spånat fram en räcka av jubileumsförslag för oss göteborgare. Vi hittar förslag på allt från jubileumsodlingslotter på Göta älvbron till jubileumsparaplyautomater. Ett av dessa förslag är att inrätta en jubileumspark i Frihamnen. En park låter oproblematiskt, man planterar lite träd och buskar, man lägger ut jord och sår en gräsmatta, man sätter upp några gungor. Men det finns ett stort problem med parkmark i just Frihamnen. På grund av extremt dåliga grundläggningsförhållanden kommer parken snarare att bli världens dyraste jubileumspark. Och någon finansiell lösning kom inte med förslaget. Hur ska vi göteborgare betala vad den kostar? För att betala – och det ordentligt – kommer vi att få göra på ett eller annat sätt.
Image may be NSFW.
Clik here to view.
Flyga på flamingor? Det är kanske billigare för kommunen att dela ut lite roliga jubileumspiller. (Güller Güllers förslag från RiverCity-workshopen inom projekt Centrala Älvstaden.)
Göteborgs sämsta parkmark
Samtidigt som Frihamnen är Göteborgs kanske mest attraktiva mark är det stadens sämsta mark. "Förstudie inför utveckling av Frihamnsområdet" beskriver Frihamnen som ett utfyllnadsområde med upp till 100 m djup lera som har svåra grundläggningsförhållanden och kajkonstruktioner i dåligt skick. Förstudien betonar att det till och med kan bli nödvändigt att grundförstärka mark som inte bebyggs. Vi kommer högst troligt använda strategin att lägga på ytterligare fyllnadsmassor eller betongdäck för att höja markplan som skydd mot framtida högvattennivåer. Enligt uppgift är många av de gamla träpålarna så angripna av skeppsmask att de är helt av och att pirarna börjar bli farliga att använda. I stort sett alla pålar i området måste ersättas. Till detta kommer att området har förorenad mark och muddermassor. Dessutom har Göteborgs Hamn fått tillstånd att dumpa ännu mer förorenade muddermassor i Lundbyhamnen. Saneringen av hela Frihamnsområdet bedöms preliminärt kosta 50 miljoner men osäkerheterna är mycket stora.
Image may be NSFW.
Clik here to view.
SLA/HLAs träskparksförslag från RiverCity-workshopen inom Centrala Älvstaden projektet.
Image may be NSFW.
Clik here to view.
GüllerGüllers träskparksförslag från RiverCity-workshopen inom Centrala Älvstaden projektet.
Det var ingen tillfällighet att arkitektteamen SLA/HLA, Güller Güller med flera föreslog att göra hela Frihamnen till en träskpark. En idé som tjänstemännen nu förhoppningsvis helt och hållet har slängt i papperskorgen. Tyvärr har Centrala Älvstaden-processen också odlat föreställningen om att det är okomplicerat att göra marken grön medan vi väntar på processen att få fram stadsbebyggelsen. Park i Frihamnen har framställts som en lågt hängande frukt. Inget kunde vara mer fel.
Image may be NSFW.
Clik here to view.
SLA/HLA hävdar att vi kan göra Frihamnen grön på måndag.
Faktum är att all mark i Frihamnen, gammal som ny, parkmark som bebyggd, måste höjas och pålas till mycket stora djup för att få skydd mot höga vattennivåer och för att få stabilitet i både byggnader och marken i sig. Även en jubileumspark kommer behöva grundförstärkas för att minska risken för sättningar och skred ut i älven. Grundläggningen av parkmarken kommer att bli mycket dyr och utan exploatering som kan täcka kostnaden. Ett teoretiskt alternativ är förstås att vi återgår till ursprungsförslagen och låter Frihamnen förfalla till en grön men farlig och otillgänglig träskpark. Men att slänga bort möjligheterna att bygga en hållbar stad på en svårtillgänglig träskpark kan väl ingen i praktiken ta på allvar.
Hur betalar vi för en jubileumspark?
Hur kan man finansiera en jubileumspark? Det finns i huvudsak två alternativ som praktiseras i Göteborg. Vi kan ta pengar ur den kommunala kassan eller vi kan låta exploatörerna betala i samband med markköp i planområdet. Det första blir allt ovanligare i en kommun med dålig utveckling på förvärvsinkomster (och därmed även skatteintäkter) och med allt större kostnader för väldfärdens finansiering. Möjligen kan kommunen vara med och delfinansiera men sällan ta hela kostnaden.
Den senaste anlagda större parken i Göteborg är Färjenäsparken. I projektet Västa Eriksberg bekostade konsortiet med byggherrar och Norra Älvstranden Utveckling AB i stort sett allt i Färjenäsparken. Denna kostnad täcktes av intäkter från försäljning av tomtmark för fastigheterna så det är till slut de boende i Västra Eriksberg som har betalat för parken. Givetvis belastar den idag den kommunala kassan. There's no such thing as a free lunch. Park och naturförvaltningen har årligen utgifter för investeringar, underhåll och drift. Det ska också sägas att Färjenäsparken verkar vara en mycket lyckad park. Se Yimbys rapport från 2010.
Image may be NSFW.
Clik here to view.
Färjenäsparken: Lyckad, anläggningskostnaden på de boende, driftskostnader på oss alla.
Det finns en tydlig social hållbarhetsaspekt i detta förfarande. Stora parker där vi låter exploatörerna betala driver upp försäljningspriser och hyror. Både bostäder och verksamhetslokaler kommer att bli dyrare i området. Speciellt om anläggningskostnaden är så extremt dyr som i Frihamnen. Om vi spetsar till problematiken så ska vi idag ställa oss frågan om vi vill att Frihamnen ska vara en enklav främst förunnad de med tjockare plånböcker eller om vill vi att Frihamnen ska vara socioekonomiskt blandad? För Yimby är svaret enkelt: Den blandstad vi vill se ska vara så socioekonomiskt blandad det bara går. Eftersom det redan för normala projekt är svårt att få nybyggda områden blandade så det är mindre smart att driva upp försäljningspriser och hyror ytterligare med gigantiska arealer av dyr parkmark.
Ett aktuellt exempel med dyra anläggningar och relativt låg exploatering är Skeppsbron. Man planerar ett betongdäck och kajkonstruktion som är kolossal, ett utomhusbad och aktiviteter längs kajen. Kostnaderna försöker man till stor del lägga på exploatörerna och i förlängningen de 400–450 nya bostadsinnehavarna. Med den omfattande grundläggningen och de få och låga kvarteren gör att det idag ändå officiellt saknas i runda slängar 150 miljoner i det havererade projektet. Ryktet gör gällande att det till slut snarare kommer att landa på 500 miljoner som fattas. Majoriteten vill köra igång bygget även om det är oklart var ur den kommunala kassan de hundratals miljonerna ska tas. Moderater och kristdemokrater har med över 1/3 av rösterna lyckats återremittera projektet till byggnadsnämnden. De har skickat med uppmaningen att se över projektet en gång till och framförallt att utreda möjligheten tillfoga fler bostäder så att projektet i högre grad ska kunna finansiera anläggningarna.
Yimby har tidigare i yttrandet över Skeppsbron påpekat behovet av fler bostäder genom högre byggnader. Visst hade fler bostäder varit lämpligt vid Skeppsbron men å andra sidan är frågan om det är läge i detta sena skede att låta planeringsprocessen dra ut ännu längre på tiden. Det är också lämpligt att fundera på i vilken grad anläggningar som kan utnyttjas av alla göteborgare ska betalas av de kommande boende inom detta enskilda projekt och till vilken grad det ska finansieras av gemensamma medel. Oavsett vilken sida (om någon) man tycker agerar rimligast så visar problematiken på att dyra anläggningar och låg exploatering skapar stora finansiella och politiska problem som ger farsartade planeringsprocesser.
Det stora behovet av bostäder
Vi har även alternativkostnader för att anlägga park. Den viktigaste alternativkostnaden är färre nya bostäder. I samband med en historisk översikt av befolkningsutvecklingen gjorde vi en grov uppskattning endast baserat på de som flyttat till Göteborg som visade på att det idag saknas över 15.000 bostäder i Göteborg. Göteborgarna tänger ihop sig, delar bostäder och bor kvar hos föräldrar och sina ex. I dessa 15.000 bostäder har vi varken med behovet från de som aldrig får möjligheten att komma till Göteborg eller från de som vill bo i en stad men blir hänvisade till förort eller kranskommuner. Jag vill minnas att i någon debatt har stadsarkitekten Björn Siesjö har talat om att vi saknar 50.000–60.000 bostäder för att fylla dagens behov.
Vi har snart över 150.000 personer registrerade på Boplats Göteborg och förra året ökade antalet registrerade med över 22.000. Under 2012 annonserades 7822 lägenheter vilket är mer än 1000 lägenheter färre än 2011. I genomsnitt söktes varje lägenhet av 960 personer vilket är 130 personer fler. Medeltiden hos allmännyttan är 5-6 år för att få 2 r.o.k. i centrum. Hur många som under den tiden gett upp och dragit någon annanstans vet vi inte. Hur många som väljer ett att bosätta sig i ett område de inte alls gillar vet vi inte.
Vi kan fråga någon av de 10.000-tals som letar bostad i Göteborg om de vill ha en billig lägenhet i en central stadsmiljö eller fler kvadratmeter parkyta skapad av Älvstranden Utveckling och Göteborg & Co.
Dagens utgångspunkt
Just nu tas beslut på tjänstemannanivå för att få fram ett förslag angående parkens avgränsning och finansiering. Förslaget ska presenteras för politikerna till hösten. Enligt Bo Aronsson på Älvstranden Utveckling är det West8/Whites förslag från i april som är utgångspunkten. Det är glädjande att se att parkytan under resans gång har minskat till förmån för bostäder. Men den täcker fortfarande ungefär en femtedel av Frihamnen och den består till stora delar av nyskapad mark som måste fyllas ut grundförstärkas. Dessutom är det konkreta målet bara 9.000 boende och 10.000 arbetsplatser. Yimby har tidigare skrivit om att detta ger en akut risk för underexploatering.
Image may be NSFW.
Clik here to view.
Image may be NSFW.
Clik here to view.
West8 / Whites förslag för Frihamnen.
Lösningen
Lösningen är lika uppenbar som enkel. Vi måste bygga fler bostäder i Frihamnen och vi måste göra parken till en mindre stadsdelspark. Desto mindre parken blir och desto fler bostäder vi bygger desto lättare är det att finansiera parken och desto högre skatteintäkter får vi till välfärdens finansiering och framtida parker. Självklart ska vi ha en park för göteborgarna och för de boende i Frihamnen men den behöver inte ta upp en femtedel av Frihamnens yta. Inte ens 10%. Inte ens 5%. Den ska snarare ha storleken av några kvarter som Vasaparken eller Trädgårdsföreningen. Det vi inte heller får glömma är att Frihamnens gröna är blått. Det är vattnet som är den rekreativa miljön. Det är vattnet som har den biologiska mångfalden. Det är vattnet som ger mikroklimatet. Det är vattnet som också är hotet vi måste bemästra.
Image may be NSFW.
Clik here to view.
Nybyggt i Stockholm: Hornsbergs strand med sin prisbelönta strandpark ...
Image may be NSFW.
Clik here to view.
... som har blivit väldigt populär. Hornsbergs strand är en del av Västra Kungsholmen som full utbyggt ska ha bostäder för 20.000 personer och 35.000 arbetsplatser, vilket kan jämföras det aktuella förslaget om att Frihamnen ska ha 9.000 boende och 10.000 arbetsplatser. Västra Kungsholmens yta är endast något större än Frihamnen.
Men vi kan väl inte bygga tätt och högt på ett tjockt lager av dålig lera? Det här kommer kanske som en överraskning men när marken är dålig är det ekonomiskt fördelaktigare att bygga högt. Till en viss gräns. Med en tung betongkonstruktion kommer man till området Porslinsfabrikens 17 våningar men och man kan nå betydligt högre med en konstruktion med inslag av stål.
Vi kan passa på här att ännu en gång konstatera att grundläggningen varken tekniskt eller ekonomiskt sätter stopp för fler eller högre hus. Kostnaden för den dyra landhöjningen och den dyra grundläggningen som måste göras även med ett fåtal våningar kan delas av fler bostäder vid fler våningar. Det som istället är svårt är att grundförstärka och stabilisera utan att bygga något som genererar tillräckligt med intäkter.
Dessutom är idén om parkstråk förödande för stadslivet eftersom de urbana kopplingarna bryts. Framförallt är detta ett problem efter mörkrets inbrott, vilket vi skrev om i samband med presentationen arkitektteamens förslag för Centralenområdet. West8/Whites förslag klipper av Frihamnen från Lundbystrand/Lindholmen.
Image may be NSFW.
Clik here to view.
Image may be NSFW.
Clik here to view.
Det föreslagna parkstråket kommer efter mörkrets inbrott skapa en mörk, öde och otrygg barriär mellan Frihamnen och Lundbystrand/Lindholmen.
Snarare ska vi snegla på Yimbys stadsplan för området eller Håkan Cullbergs Viking Green City. Vi har gott om bostäder i vårt förslag. Vi har gott om park i vårt förslag. Barn och vuxna kan med fördel leka och njuta i någon av dem, eller kanske ännu oftare på sin egen innergård som ofta till stor del är just park. I vår lite större park vid vattnet som vi kan kalla jubileumspark har vi både badstrand och friluftsteater som exempel på vår skiss. Storleken är sådan att parken får en rimlig kostnad för kommunens kassa och/eller de boende – oavsett hur fördelningen mellan vem som betalar ser ut.
Image may be NSFW.
Clik here to view.
Yimbys stadsplan för Frihamnen.
Sedan ligger vad som kanske är stadens vackraste park en kort promenad därifrån: Keillers park. Det är en stärkt urban koppling till Keillers park som är den lågt hängande frukten och nyckeln till en socialt, ekonomiskt och ekologiskt hållbar stadsutveckling i Frihamnen.
Vi avslutar med en stärkande promenad i Keillers park ...
Image may be NSFW.
Clik here to view.
Image may be NSFW.
Clik here to view.
Image may be NSFW.
Clik here to view.
Image may be NSFW.
Clik here to view.
Image may be NSFW.
Clik here to view.
Image may be NSFW.
Clik here to view.
Image may be NSFW.
Clik here to view.
Image may be NSFW.
Clik here to view.
Image may be NSFW.
Clik here to view.
Image may be NSFW.
Clik here to view.
... och högst där uppe på Ramberget sätt vi oss ner, pustar ut och beskådar förundrat hela den centrala stadsutvecklingen från första parkett.
YimbyGBG om: göteborg, frihamnen, stadsplanering, blandstad, jubileumspark, grundläggning, ekonomi, bostadsbrist, hållbarhet
Bloggar om: göteborg, frihamnen, stadsplanering, blandstad, jubileumspark, grundläggning, ekonomi, bostadsbrist, hållbarhet