Systemet som bestämmer bostadshyrorna Sverige är en rest från ransoneringarna under andra världskriget. Då skapades en tillfällig reglering för att undvika kraftiga prisökningar i krigets spår. Det tillfälliga blev permanent, och en hegemoni har bildats runt föreställningen att priskontroll leder till social inklusion, en minskad segregation. Förhandlade hyror torgförs som ett sätt att göra staden tillgänglig för alla. Det är vad den politiska kartan säger, men frågan är om det verkligen stämmer med verkligheten? Vilka effekter har egentligen ofria hyror? I den här artikeln avser jag titta närmre på några konsekvenser av dagens hyressättning. Jag kommer börja med att diskutera sociala effekter, för att fortsätta med rörligheten på bostadsmarknaden och slutligen reflektera kring effekter på pendlingsmönster.
I Sverige sätts hyrorna i centrala förhandlingar med den socialdemokratiska intresseföreningen Hyresgästföreningen. De antas representera alla svenskar som bor i hyresrätt, vilket i sig för tankarna obekvämt österut. Som utgångspunkt används idén om att ett bruksvärde, i hög grad kopplat till lägenhetens standard, ska avgöra priset istället för vad marknaden är beredd att betala.
Löftet om jämlikhet
I debatten anförs ofta från ekonomer, liberalt samt borgerligt orienterade tankesmedjor och från näringslivsintressen att dagens hyresmarknad är dysfunktionell som direkt följd av hyressättningssystemet. Även myndigheten Boverket ställer sig bakom detta i sin rapport Bostadsbristen och Hyressättningssystemet - ett kunskapsunderlag. Men den typen av resonemang missar i hög grad målet. Vitsen med systemet är inte att skapa effektivast möjliga resursfördelningssystem. Detta tankesätt är fullständigt främmande för liberalt sinnade personer, som ser detta som ett överordnat mål. Men den främsta motiveringen för förhandlade hyror tycks istället snarare vara att minska segregation. Därför måste kritik och genomlysning ta sitt avstamp utifrån sociala effekter.
Alla ska kunna bo attraktivt centralt - i alla fall enligt den politiska kartan.
Man kan konstatera att olika länder skiljer sig åt. Glädjande nog finns det forskning på svenska förhållanden. Cecilia Enström Höst, Bo Söderberg och Mats Willhelmsson undersöker Stockholms hyresmarknad i rapporten Household allocation and spatial distribution in a market under (“soft”) rent control. De intresserar sig särskilt för segregation. Deras resultat visar förvisso att inkomstsegregationen är något lägre ("less pronounced" som de uttrycker sig) inom hyresbeståndet i Stockholm än inom bostadsrättsbeståndet som de använder som representation för en frimarknad, men samtidigt följande intressanta fynd:
"When looking at segregation in terms of education, ethnicity, age, and number of children, our results indicate that the rent-controlled segment is at least as segregated as is the free-market benchmark. The results also indicate that this segregation is more pronounced when the property owner is a private landlord. Consequently, in the rent-controlled segment, households in the centre of Stockholm are more likely to have a non-foreign background, a higher level of education, fewer children, and be older than households in the suburbs."
De skriver att emedan ett kösystem kan uppfattas som rättvist och transparent är det i högsta grad diskriminerande mot unga och invandrare. De som får de mest attraktiva kontrakten må ha en något lägre inkomst än de som köper bostadsrätt i liknande läge men de tillhör en väletablerad socialt stark grupp vit medelklass. Hanna Fridell och Cecilia Brogren presenterar på ekonomidebatt relaterade fynd i artikeln Lyckas hyresregleringen motverka segregation i Stockholm? att den etiska segregationen som framträder i hyresrättsbeståndet helt lyser med sin frånvaro i det marknadsstyrda bostadsrättsbeståndet. Det framstår onekligen som att hyressättningssystemets påstådda socialt inklusiva effekter i hög grad blott är en myt.
"Gated City"
I själva verket visar det sig att den skeva och segregerande fördelningen av lägenheter bara är ett första lager. För den som gräver djupare framträder en fascinerande struktur som konsekvent motar bort och stänger ute socioekonomiskt svaga grupper. För det är inte särskilt konstigt att det är en väldigt specifik typ av person som får tag på attraktiva kontrakt. Det är inte svårare än att vissa har lättare att vänta in det bästa kontraktet än andra. En fördelning som grundar sig på kötid kommer alltid strukturellt gynna de som har möjlighet att stå i kö länge.
Likt Visbys ringmur reser sig hinder på bostadsmarknaden som effektivt håller de inte redan etablerade på behörigt avstånd.
Här visar sig också en annan egenskap i den här gruppen som får attraktiva kontrakt. De är lågrörliga. De har i allmänhet ett ordnat liv och lågt behov av att flytta. Det är en grupp som i genomsnitt kan väntas bo kvar längre. Det gör att attraktiva kontrakt cirkulerar långsammare, färre chanser finns att ta sig in.
Å andra sidan framhålls också i litteraturen att förmånen av låg hyra i sig leder till en trögrörlighet. I artikeln Rent control and tenancy duration som undersöker danska förhållanden visar det sig till exempel att boende i prisreglerat bestånd bor i snitt 6 år längre. Liknande resultat finns från alla världens hörn, från Honkong i artikeln The effects of public housing on internal mobility in Hong Kong till New York i artikeln The effect of rent control on the distribution of income among New York City renters.
Det är inte bara så att de kontrakt som kommer ut på marknaden främst tillfaller stagade grupper. De som får kontrakten bor också kvar längre, vilket gör att omsättningen och därmed tillgången till attraktiva kontrakt är lägre. Det innebär att den sociala exklusionen från staden blir större. Dessutom kan man inte negligera att de svenska förhandlade hyrorna har haft på produktionen av hyresrätter. Ekonomihistorikern dr Jan Jörnmark konstaterar att sedan systemet sjösattes har hyresrättsproduktionen halverats var tjugonde år i Sverige.
Pennygången har blivit en symbol över brytningen mellan den gamla socialistiska folkhemsvisionen och en modernare syn på vad rättvisa är. Att striden nått så långt utanför centrum indikerar hur allvarligt dagens hyressättningssystem begränsar tillgången.
I praktiken hanterar utsatta grupper det ofta genom att söka sig till andra marknader där de inte blir strukturellt diskriminerade. Fridell och Brogren konstaterar i sitt debattinlägg att medelåldern i respektive bestånd är slående lika, medan det på en frimarknad kan antas att bostadsägare i högre grad utgörs av äldre personer som hunnit göra karriär och samla ihop kapital. Det tycks som att ungdomar i hög grad tidigt tvingas in i ett ägande med de inlåsningar och risker med bundet kapital det innebär för att få hitta ett hem i staden.
Det är dock inte en möjlighet som är öppen för alla. Det kräver en god inkomst eller föräldrar som kan hjälpa till med insats eller borgen. De som drabbas hårdast är de som inte har tillgång till kapital nog att söka sig till ersättningsmarknaden. Istället blir de effektivt utelåsta inte bara från en attraktiv stadsdel, utan i allt högre grad från hela staden. De får söka sig utåt kransen så gott det går.
Pendling på steroider
Trögrörligheten på bostadsmarknaden har ytterligare långtgående effekter. Den låga rörligheten i bostadsbeståndet gör att även om en hyresgäst får ett nytt jobb längre bort tenderar denne att bo kvar. Samtidigt gör förekomsten av förmåner att det är mindre intressant att flytta. Då riskerar man förlora förmåner. Detta leder till en struktur där vi pendlar längre och längre om varandra istället för att med hjälp av ett väloljat fördelningssystem byta bostäder med varandra så att var och en får kortare resor till sina vardagsmålpunkter. Robert Krol och Shirley Svorny lyckas i sin artikel The effect of rent control on commute times visa ett statistiskt positivt samband mellan förekomsten av priskontroll och pendlingstider. Ju starkare priskontroll desto värre blir effekten. De noterar också i sin slutsats att människor i priskontrollerade bostadsmarknader väljer bort att söka vissa jobb eller tvingas avgränsa sig i vilken geografiska yta de söker jobb inom, vilket minskar effektiviteten på arbetsmarknaden.
Istället för en rörlighet i bostadsbeståndet som ger närhet har vi fått låsningar och masspendling.
Pendlingstid är givetvis bara ett möjligt sätt att försöka kvantifiera effekten av låg rörlighet och inlåsningseffekter på bostadsmarknaden. Det som döljer sig bakom begreppet är ökad trängsel på vägarna och i kollektivtrafiken, mer buller och utsläpp samt ständigt ökande behov av stora investeringar i pendlingslösningar. I ett andra steg har detta också en stark inverkan på stadsplaneringen som sådan. Istället för blandstadsprojekt läggs fokuset runt storskaliga trafiklösningar. Vi får Götatunneln, Västlänken och Förbifart Stockholm. Dessa leder i sig själva i hög grad till etableringen av bostäder med långa pendlingsavstånd.
Avslutande reflektioner
Hegemonin omkring förhandlade hyror är stark i Sverige, och även här i nätverket har systemet en stark ställning. Men den grundar sig i ren mytbildning omkring påstådda positiva effekter som i hög grad inte går att observera i verkligheten. I själva verket leder de centralt förhandlade hyrorna till vidmakthållandet av etnisk och åldersmässig segregation, att grupper utanför bostadsmarknaden stängs ute ur städerna, samt trögrörlighet på bostadsmarknaden med ohållbart ökande pendling som följd. Detta leder till att stadsplaneringen kommer i skymundan av trafikplanering.
Yimby är ett nätverk som står upp för hållbar utveckling av täta och attraktiva städer. Hållbar utveckling sägs ofta stå på tre ben. Jag har visat att vårt hyressättningssystem underpresterar kraftigt ur social synvinkel. Vidare leder det till ökad masspendling och relaterade ekonomiska och ekologiska kostnader. Det är svårt att på ett trovärdigt sätt vara för både dagens hyressättningssystem och Yimbys kärnvärden om hållbara, täta och attraktiva städer.
YimbyGBG om: Hyresreglering, bostadspolitik, hyressättning, undanträngning, pendling, segregation
Bloggar om: Hyresreglering, bostadspolitik, hyressättning, undanträngning, pendling, segregation