Yimby har begärt ut de yttranden över programplanen för Frihamnen som kommit in till Stadsbyggnadskontoret. Det är både en glädjande och en skrämmande läsning. Det glädjande ligger i det som göteborgarna uttrycker och det skämmande ligger alla i de svagheter i planen som medborgare, företag, föreningar och förvaltningar lyfter fram. Vi kan lugnt säga att vi fått alla farhågor i Yimbys tidigare granskning av programplanen bekräftade. Samtidig är det många inkl. politiker som verkligen förstått vad stad, blandstad och innerstad betyder. Nu gäller det bara att få Stadsbyggnadskontoret och Älvstranden att leverera.
Se det vi skrivit tidigare om Programplanen för Frihamnen:
Frihamnen: Programplanen
Frihamnen: Ett nytt Skeppsbrohaveri
Frihamnen: Blandstad vs Blandstad
Yimbys yttrande
Folkets röster
Om vi börjar med privatpersoner så har lite mer än 100 personer skickat in yttranden, vilket måste vara något slags rekord för planer i Göteborg. Det är uppenbart att detta engagerar göteborgare över hela staden och inte bara några upprörda närboende.
Tio personer vill inte att Lundbyhamnen fylls igen, sju vill se lägre och/eller glesare bebyggelse, sex är oroliga för tillgängligheten med bil, sex vill se mer park, träskpark eller naturområde, tre värnar bevarandet av motorbanan och plats för Metal Town, två vill att det byggs någon annanstans.
Men nu till det riktigt glädjande. Hälften av alla som yttrat sig vill se tätare, högre och mer dynamisk stad. Allt från professorer i arkitektur till kända och okända Yimbyiter till närboende i Kvillestan. Inte mindre än 39 personer stödjer Yimbys yttrande och tio av dessa har dessutom utvecklat texten med egna perspektiv. Ytterligare några verkar ha bygg sina synpunkter på Yimbys analyser även om det inte uttryckligen står så. Sammantaget måste även detta vara ett rekord. Ytterligare 13 personer har skrivit egna yttranden med önskan om ökad täthet, högre bebyggelse och/eller mindre Jubileumspark.
Dessutom har 29 konstruktiva förslag inkommit som behandlar allt från stort till smått. Några har förslag på innehåll i Jubileumsparken med t.ex. spår med tak för rullskridskoåkare, skejtpark med inomhusmöjligheter och schack/backgammon-bord. Andra vill att inspirations hämtas från andra städer, t.ex. de flytande restaurangerna vid Aker Brygge i Oslo och aktiviteterna på piren Navy Pier i Chicago.
Aker Brygge i Oslo
Navy Pier i Chicago
Några framhåller vikten av officiella byggnader och en person vill göra hela Bananpiren till ett kulturellt matstråk. Någon vill se ett kanalsystem liknande det som fanns i innerstaden innan de fylldes igen. Någon annan vill att gångbanorna får ett utskjutande tak från husen så man kan gå i området utan att bli genomvåt i ösregn eller snöblask. Några framhåller vikten av att lägga, eller åtminstone att förbereda för, spårtrafik under mark i de tätaste delarna. Några vill se äldreboende med utsikt över älven. Det finns ingen ände på förslagen och de kreativa idéerna.
En person ställer dessutom en mycket relevant fråga som vi låter bli retorisk:
Det kan noteras att i exploateringskalkylen beräknas kostnaden för Jubileumsparken beräknas vara i storleksordningen en halv miljard.
Sammantaget har vi har sju yttranden som förespråkar lägre och glesare bebyggelse och 52 yttaranden som förespråkar mer, tätare och högre bebyggelse. Jag upprepar, resultatet tätare stad vs gleare stad blev 52-7. Det är utklassningssiffror. Göteborgarna har sagt sitt.
Ett stort tack till alla som ansträng sig för att försöka få Frihamnen att bli en levande, dynamisk och hållbar blandstad.
Förvaltningar, företag och föreningar
Lika glädjande som privatpersonernas yttranden är, lika oroande är det att se att flera företag, organisationer och förvaltningar delar den oro för ett nytt Skeppsbrohaveri som vi skrivit om.
Ca 45 yttranden har inkommit. Knappt 20 kommer från kommunala förvaltningar och bolag och dessutom tillkommer sex tilläggsyrkanden från politikerna i olika nämnder. Ytterligare åtta kommer från olika myndigheter och bolag som Trafikverket, Sjöfartsverket och Räddningstjänsten. Åtta yttranden kommer från företag och organisationer kopplade till byggbranschen. Tre ideella föreningar ha lämnat bidrag: Yimby, Stadsplanering Centrala Hisingen och Medborgarkraften. Av dessa yttranden är flertalet snäva och behandlar specifika tekniska detaljer som t.ex. elnät, VA och bredband.
Av de som tar ett helhetsgrepp över området framför ca tio att det behövs högre exploatering, högre täthet och högre bebyggelsehöjder. Fastighetsägarna GFR framför ett rimligt förhållningssätt:
I SDN Lundby lämnade FP och M ett yttrande som lika gärna hade kunnat vara skrivet av Yimby. De skriver bland annat
Dessutom framför många kritik dels mot de otydliga, obefintliga och svaga kopplingarna till omgivningen och dels mot att det saknas utredningar och underlag. Kritiken stämmer väl överens med den som Yimby tidigare framfört i inlägg och i yttrandet. Parkeringsbolaget påpekar att eftersom området kommer byggas ut etappvis finns det möjligheter till att nyttja ledig yta för provisoriska markparkeringar. Det blir en ganska skrämmande bild av en enklav längst ut på mittenpiren som inte bara är långt från övrig bebyggelse – den är dessutom omgiven av arealer av markparkering.
Utbyggnadsordningen med en första isolerad enklav i mitten.
Ett av de mest intressanta yttrandena kommer från det kommunala bolagskoncernen Framtiden som samlar Göteborgs allmännytta. Ett antal citat från denna tunga kommunala remissinstans får stå som beskrivning av den kritik som fler framför. Framtiden skriver
Vidare ser de gärna en mindre Jubileumspark.
De konstaterar precis som vi tidigare gjort att programmet verkar ha forcerats fram utan tillräckliga resurser att utreda det som borde utredas på programnivå.
Framtiden sågar även exploateringsekonomin totalt och visar på felaktigheter och brister i kalkylen.
- Momsen ingår inte. Vid produktion av bostäder är momsen en kostnad som tillkommer på alla kostnader, allt ifrån tidiga markberedningskostnader som kanske utförs av annan än byggherren till den slutliga marknadsföringen. Därför tillkommer 25 % på såväl byggkostnader som på stora delar av exploateringskostnaderna.
- För omräkning mellan BTA och BOA/LOA har 0,8 använts, vilket är högt. Det är i och för sig bra för lönsamheten men olika krav gör att detta är oerhört svårt att nå. Framtidenkoncernen har endast lyckas klara det i något enstaka fall de senaste åren.
- Ett antagande har gjorts om att byggnaderna uppförs med platta på mark. Med anledning av eventuella kommande krav på antalet våningar i kombination med dålig bärighet vore det bättre att kalkylera med pålning.
- Parkering räknas som en pluspost i kalkylen. Beroende på om parkering läggs i underjordiskt garage eller i öppet parkeringsdäck, blir det oftast en förlustaffär av olika grad.
- Här utöver finns en rad kostnadsposter som är underskattade till exempel långsiktig drift- och underhåll, byggherrens vinst vid bostadsrättsproduktion osv osv.
Det låter onekligen mycket oroande att underlaget inte är bättre och att exploateringsekonomin inte kommer att gå ihop.
Vad gäller exploateringskostnaden gör Wallenstam det intressanta påpekandet att den per kvm är 10 gånger större än i Östra Kvillebäcken. Det understryker de utmaningar Frihamnen står inför. Utrymmet för exploateringsfinansierat lull-lull är troligen kraftigt begränsat, speciellt om intäkterna ska begränsas av hyresregleringar.
Även Fastighetsägarna GFR är tveksamma.
Det kan noteras Älvstranden gillar att programmet varit luddig och inte så konkret.
Frågan är om det är carte blanche de ber om eller något stadsplaneliknande? För att få upp tempot i byggande föreslår Wallenstam något som ligger ett steg närmare en stadsplan. De vill se "skelettdetaljplaner" av den typ som använts i Västa Hamnen i Malmö. Skelettdetaljplanen görs i ett tidigt skede för infrastruktur och detaljplanerna i kvarteren görs senare och då med ett enkelt planförvarande.
Konsten att lyssna till kritik
Det är uppenbart att desto mer vi lämnar Vision Älvstaden och desto mer vi närmar oss den konkreta fysiska planeringen desto fler blir de kritiska synpunkterna. Den samsyn som framhållits i visionen finns inte när det kommer till att förverkligandet av visionen. Många medborgare, politiker, förvaltningar, föreningar och företag vill på avgörande punkter vill se något annat än den tolkning av visionen som Stadsbyggnadskontoret och Älvstranden har presenterat i programplanen för Frihamnen.
Vi får hoppas att Visions Älvstadens tal om dialoger, öppenhet och lyhördhet har nått hela vägen fram till den avgörande planeringsprocessen. Än så länge har vi bara ett förslag på en plan. Det blev 52-7 för en tätare blandstad och ett antal förvaltningar, föreningar och företag instämmer. Stadsbyggnadskontoret får lyssna till synpunkterna och skruva upp boendetätheten, stärka kopplingarna, göra utredningarna och få plus i ekonomin innan planen antas av våra politiker.
Slutligen, vad gäller återväxten för stadsplaneringsintresset så kan vi vara lugna. Det kommer finnas de som med engagemang tar över efter oss. Det är helt underbart att se detta yttrande:
Hej,
Jag vill att det ska byggas ett nytt Liseberg i nya Frihamnen. Med en jättelång
linbana så att man kan åka mellan nya och gamla Liseberg.
Hälsningar Theo, 6 1/2 år
YimbyGBG om: göteborg, frihamnen, stadsplanering, arkitektur, programplan, blandstad, yttranden, framtiden, allmännyttan
Bloggar om: göteborg, frihamnen, stadsplanering, arkitektur, programplan, blandstad, yttranden, framtiden, allmännyttan