Skiss på stadsbyggnadskontorets förslag.
I mitten på december lämnade vi in vårt yttrande över Programplanen för Skanstorget. Vi lyfte då fram att för bland annat bostadsbristen och stadslivet behövdes fler bostäder och lokaler snarare än den stora vindpinade ödeyta som planerats. Vi höjde också ett varningens finger för den dåliga ekonomin i projektet med ett gigantiskt underjordiskt parkeringsgarage i två våningar med endast 40 bostäder ovanpå. Nu kommer ett fint tjänsteutlåtande från fastighetskontoret som i princip ger oss stöd på varenda punkt.
Stadsbyggnadskontoret planerar för parkeringsgarage i två våningar under en stor torgyta med en liten byggnad på.
Tjänsteutlåtandet ger inte bara vatten på vår kvarn, det innehåller även en del intressant detaljinformation om uppskattade kostnader för bilgaraget och den ökning av antal bostäder som behövs för att göra projektet genomförbart utan ett stort tillskott av skattemedel. Utdrag ur Fastighetskontorets tjänsteutlåtande dnr 1235/08 följer:
En förutsättning för genomförandet av programförslaget är att befintlig mark- parkering ersätts med annan parkeringslösning. Idag finns ca 180 parkerings- platser på torgytan och angränsande gator och utnyttjandegraden av dessa är hög. I programmet föreslås ett parkeringsgarage under torget i två plan. Att bedöma kostnader för att anlägga ett parkeringsgarage är svårt men ett antagande är att det handlar om i storleksordningen 400 000 kr per plats om man bygger i två plan, att bygga i fler plan än så har Parkeringsbolaget bedömt innebära orimliga kostnader för anläggande. Befintlig torgyta rymmer ca 120 parkeringsplatser per plan, garage i två plan ger ca 240 platser totalt. Det skulle täcka parkeringsbehovet för ny bebyggelse, ersätta befintlig markparkering och ge ett tillskott på kanske 30-50 platser i området beroende på vilket p-tal tillkommande bebyggelse får. Det skulle kosta i storleksordningen 80-90 miljoner kronor att anlägga ett sådant garage. Ett garage skulle dock, beroende på utformning, kunna fungera som grundläggning för ny bebyggelse och därmed inte ses som en ren kostnad.
Garagets utformning måste utredas noga även avseende de geotekniska förutsättningarna. Det är sannolikt nödvändigt med såväl sprängning av berg som pålning för att anlägga ett garage. Grundvattenförhållandena är sådana att ett garage måste byggas vattentätt och det är känt att det finns problem med sättningar i omgivningen. För att inte påverka omliggande bebyggelse kan det därför krävas särskilda åtgärder för inte påverka grundvattenförhållandena.
Det är sannolikt att det krävs såväl sanering av förorenad mark som flytt av ledningar för att genomföra programmet. Omfattning och lämpliga åtgärder är dock inte kända och med tanke på att det kan innebära kostsamma åtgärder är det frågor som måste studeras noggrant i ett planarbete.
Överväganden
Skanstorget kommer i framtiden att få en central placering i stråket mellan den nya västlänkstationen i Hagaområdet och Linnéstaden. Det finns anledning att förvänta sig att här kan bli en attraktiv mötesplats med restauranger och butiker. Torget behöver tas om hand och utvecklas också för att bli en allmän plats som stärker stadsdelen Haga och bygger ihop den med kvarteren söder om Skansberget. Idag är platsen ett hål i stadsväven.
Förslaget har styrts av det gemensamma yrkande som lämnades av FP. M, S; MP, V och Vägvalet i byggnadsnämnden 2012 och som detaljstyrde mot en mycket modest byggnation. I det fortsatta planarbetet bör man studera möjligheterna att rymma fler lägenheter och/eller förskola och lokaler för butiker och restauranger. I detta arbete ska hänsyn naturligtvis tas till kulturvärden som siktlinjer och den befintliga bebyggelsens alla kvaliteter men också till att torget är utsatt för buller.
Förslaget att lägga en byggnad längs Övre Husargatan är bra. Då skärmas torget från trafikens rörelser och ljud och gatan blir sitt eget rum. Torget begränsas på ett positivt sätt. Den föreslagna bebyggelsen lämnar kvar ett mycket stort torgrum utan egentlig funktion. Det handlar om ca 2 000 kvm hårdgjord yta och nästan lika mycket öppen yta i form av parkmark avskild med en gata. Om denna gata får karaktären av gårdsgata eller torgyta får vidare arbete utvisa. Upplevelsen kan bli ödslighet och otrygghet, speciellt under vinterhalvåret. Närmast den föreslagna byggnaden kommer säkert att finnas restauranger som sommartid har uteserveringar med fullt folkliv. Någon del av ytan upplåts för korttidsparkering som ger rörelser liksom lekplats och parkbänkar i randområdet till Skansberget. Ändå bör man överväga att rama in torget med låg, välgestaltad bebyggelse i norr och/eller söder. Den föreslagna lilla torgbildningen mot Övre Husargatan i nordöstra hörnet av programområdet behöver studeras noga i planarbetet. Kanske den bör integreras i bebyggelsen om den inte behövs t ex som angöring till ett parkeringsgarage. Sammantaget kan sägas att förslagets placering av byggnad är mycket bra men att mer bebyggelse ryms och kan innebära fördelar med avseende på trivsel och trygghet.
Ska torget upplevas som trivsamt behöver antalet parkeringsplatser begränsas radikalt. Även placeringarna av infarterna till ett eventuellt parkeringsgarage behöver studeras vidare eftersom de leder in relativt stora trafikmängder i direkt anslutning till torget. Hur man hanterar ett parkeringsgarage är förmodligen den största utmaningen i planarbetet.
Med den exploateringsgrad som anges i programmet har en preliminär bedömning gjorts att den föreslagna exploateringen av torgytan bedöms kunna bära kostnaderna för att iordningsställa torgytan, anpassa lokalgator, anlägga parkområde/lekplats vid foten av Skansberget samt kostnader för ledningsflytt, geoteknik och förorenad mark. De sistnämnda kostnaderna är dock svåra att uppskatta och måste utredas noggrant i fortsatt planarbete.
Det är dock utan tvekan så att föreslagen exploatering inte kan ge ett tillräckligt överskott för att ersätta befintlig markparkering med underjordiskt parkeringsgarage. Det skulle kräva en exploatering om i storleksordningen 10 000 kvm BTA bostäder eller ca 100 lägenheter (äganderätt/bostadsrätt), dvs ungefär tre gånger så mycket bostäder som i aktuellt programförslag. Om ambitionen är att upplåta nya bostäder med hyresrätt blir det nödvändigt att ytterligare öka exploateringsgraden då bostadsrätt/äganderätt bedöms ge åtminstone tre gånger så hög intäkt som hyresrätt.
En slutsats bör därmed bli att det är orimligt att förvänta sig att en exploatering av Skanstorget som tar hänsyn till platsens kulturhistoriska värde och samtidigt kan finansiera anläggandet av ett underjordiskt parkeringsgarage som ersätter befintlig markparkering. Ett sådant parkeringsgarage måste finansieras åtminstone i huvudsak på annat sätt. Om man skall tillföra ytterligare parkeringsplatser för boende i området i ett parkeringsgarage är det nödvändigt att diskutera hur och i vilken omfattning intäkter från boendeparkering skall finansiera parkeringsgaraget.
Även driften av ett underjordiskt parkeringsgarage måste utredas ordentligt i planarbetet. En månadskostnad för att parkera i garage bedöms vara tre-fyra gånger så hög som kostnaden för boendeparkering i området. Det innebär en risk att ett garage får en låg nyttjandegrad. Om ambitionen är att avlasta omkringliggande gator från boendeparkering genom ett parkeringsgarage blir det därför förmodligen nödvändigt att se över både systemet och kostnaderna för boendeparkering och andra parkeringstaxor.
Med hänsyn till att finansiering av såväl anläggande som drift av ett parkeringsgarage är osäker bör man i fortsatt planarbete undersöka möjligheterna att bygga ut befintliga parkeringsanläggningar, t.ex. parkeringshus, i närheten för att minska behovet av underjordisk parkering vid Skanstorget. Man bör även undersöka möjligheten till en högre exploatering av torgytan.
Om jag förstår fastighetskontoret rätt är målbilden inte så långt från förslaget Kvarteret Skansbron.
Det är utmärkt att fastighetskontoret med god omdömesförmåga har förstått läget och med klarspråk förklarar förutsättningarna. Nu är det bara att hoppas att de lyckas få med sig stadsbyggnadskontoret och politikerna. Lägg till fler bostäder, fler lokaler, fler människor! ...och behåll dessutom en torgyta med bättre anpassad storlek och en grönyta. Varför inte även sluta kvarteret och lägga till förskolorna så är vi helt hemma? Det finns bara vinnare i ett sådant förslag.
YimbyGBG om: programplan, stadsplanering, göteborg, haga, linnéstaden, skanstorget, skansbron, fastighetskontoret
Bloggar om: programplan, stadsplanering, göteborg, haga, linnéstaden, skanstorget, skansbron, fastighetskontoret
Markskattens avsaknad av skadliga effekter hänger samman med att utbudet av mark är oelastiskt, dvs priset på mark påverkar inte utbudet annat än i mycket liten omfattning. Detta är den ganska självklara konsekvensen av att den mark som finns är oss given av naturen i strikt begränsad mängd – södermalmstomter går som bekant inte att producera i fabrik. Prisbildningen för mark följer därför inte det vanliga mönstret för varor, där försäljningspris och marginalkostnad (för produktion och tillhandahållande) tenderar att konvergera mot varandra – några produktionskostnader finns ju inte för mark, och priset anpassar sig istället efter det givna utbudet. En skatt på en vara resulterar normalt i att priset på varan måste höjas, vilket ger minskad efterfrågan och följdaktligen ett minskat utbud. För mark kommer en skatt istället att leda till att försäljningspriset minskar, eftersom skatten gör att markens avkastning blir lägre (detta kan ses som positivt ur ett stabilitetsperspektiv, bl.a. för att risken för bubblor minskar). Kostnaderna för skatten kommer heller inte att kunna överlämpas på eventuella hyresgäster, eftersom markhyrans nivå redan satts utan hänsyn till kostnaderna för markens tillhandahållande.
Den mycket pedagogiska figuren till vänster (beskuren) används för att illustrera att täthet måste kombineras med funktionsblandning och goda villkor för kollektivtrafik, cykel och gång för att utsläppen ska bli tillräckligt låga. Den högra kolumnen visar de klimatsmarta alternativen, och den vänstra visar de som ger högre utsläpp.
